房贷LPR该如何选择

一、新政是否和你有关？

原文：是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

 

二、新政如何调整？

一种是按照LPR加点，利率随着LPR变化，每年调整一次；

一种是固定利率，按照永远不变；

但二选一的机会只有一次，选了就不能改了。

 

1.按照LPR加点，如何调整

关于LPR官方是这么解释的：所谓LPR（Loan Prime Rate），是指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减基点生成（LPR±一定的幅度），央行每月20日公布最新的LPR利率，让利率跟着市场动态调整。

我们原来的房贷如何转换？调整前，我们买房的利率是这样计算的：

原来房贷利率=央行基准利率 *x%

即在央行基准利率的基础上，进行上浮或下浮。比如打个八折、九折；或者现在上浮个10%、20%，都是以固定的基准利率为基础的，利率变化受基准利率影响。新政后，我们要这样计算：

新版房贷利率=LPR+加点数值（可正可负）

加点数值=你现在的房贷利率 减去 4.8%（4.8%为2019年12月的LPR)

参照如下：

 

2.选择固定利率，如何调整

固定利率很简单，就是看你现在房贷利率是多少，就固定为多少。比如现在是5.39%，如果选择固定利率，未来一直是5.39%，不受LPR利率变化影响。

 

3.关于调整时间

央妈说从2020年3月开始，至8月底结束，这期间我们可以多关注银行通知。

对于大部人来说2020年月供不变，只是计算方式变了。

从2021年1月之后，选择LPR加点的，如果LPR变化，则利率跟着变化。

 

三、两种转换方式，选择哪种更好？

发现新政出来后，很多人纠结选LPR加点还是固定利率。

这个也是大家最关心的一个问题，目前的一些分析，要么直接建议选浮动，要么建议选固定，但是其实具体到每个人，需要根据具体情况分析。

首先是关于LPR未来走势，目前市场的共识是：中短期内，预计LPR将保持低位波动，房贷月供也会相应的走低。长期看，中国大概率也会进入降息周期（发达经济体都验证了这一点，更低的GDP增速通常对应更低的资金利率）

可以看一下从19年8月开始实行LPR利率以来，一年期和五年期（跟房贷有关）都是下行的趋势。、

 

接下来如何选择？大家可以对号入座。

1、剩余还款期限不长

例如仅剩余三到五年的房贷，大可放心选择浮动利率。因为中短期内，出现LPR大幅上升的可能性不大。因此，即使后期真的出现了LPR的上升，贷款也已经还完了，完全没有影响。

2、对于利率变化不敏感的人

这一类人资金比较充足，还完房贷后还有较多的结余。这种可以选择浮动利率，一方面，可以享受到中短期LPR下行带来的月供减少；另一方面，即使长期出现了LPR上行，增加的月供对于生活影响不大。最极端的情况下，一旦利率上浮高于预期，还可以考虑提前还贷。

3、近几年内有换房计划的人

这种和第一种情况类似，可以选择浮动利率。

4、贷款金额不多的

比如贷款金额是30万、50万的，也没必要太纠结，选哪种都可以。利率波动不大的前提下，每个月也就差几十块钱。

5、剩余还款期限较长，且对利率变化较敏感

这部分人是最难选择的。坚持固定利率，可以避免利率上行风险，不受影响，但是却无法享受利率下降周期中的利息节约红利；选择LPR浮动利率，短期可能节省月供，但是如果利率上行月供增加，需要考虑能否承担。

这里也做了一个测算，以贷款25年为例，等额本息还款，不同贷款额度在不同利率下的月供金额变化。大家可以做个参考，假如选择浮动利率，那么未来LPR上涨是否可以承担。

例如100万的贷款，目前利率是4.9%，月供是5788，那么当利率涨到5.9%时，月供为6382，每月要多还594元。

这里每个人的风险承受能力不同，需要自行判断，取决于你对未来不确定性的厌恶程度。

 

四、关于重定价日，如何选择？

如果选择转换LPR，那么也可以选择重定价日。重定价日的意义是，每年的这一天，你的房贷利率都会重新计算一次。

重定价日有两种选择：1月1日或者是你的贷款发放日。

 

1、如果重定价日是1月1日

 

那么2020年月供不变，因为2020年参考的是2019年12月的LPR利率。而这个利率加点后也就是我们目前的利率。

 

2021年1月1日，如果LPR变化，则月供跟着变化，参考的是2020年12月的LPR。

 

2、如果重定价日是贷款发放日

 

那么月供会在这一天重新计算，贷款发放日在20日前，参考的是上一个月的LPR，如果在20日之后，参考的是当月LPR。

 

举个栗子：比如XX的贷款发放日是2017年6月6日，本次转换选择重定价日是贷款发放日，那么会在2020年6月6日重新计算月供，参考的是2020年5月20日的LRP利率报价。

这里大部人都会选择贷款发放日吧，好能早一点享受降息的红利。

 

五、总结一下这次调整的核心：

 

选择固定利率还是随LPR变化，根据自己实际情况确定，个人建议选择随LPR变化（仅代表个人观点）；

新规房贷利率=LPR+（现在利率-4.8%），房贷的定价方式由乘法变为加法或减法；

原来打折的，调整后还是打折；原来上浮的，调整后还是上浮；

选择转换LPR加点后，LPR涨，房贷利率涨；LPR降，房贷利率降，但都是一年一调整；

 

附：更新每月LPR利率：

2020/02/20：1年期4.05%，5年期以上4.75%

2020/01/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%

2019/12/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%

2019/11/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%

2019/10/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%

2019/09/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%

2019/08/20：1年期4.25%，5年期以上4.85%