深圳楼市2007vs2016

昨日新政，虽在预料之中，但心中未免有些感慨。今日在回深的火车上，突然由此让我回想起了2007年的那场深圳房价大溃败。忍不住写上一段供大家参考。

前奏：

2000年后的深圳楼市在2004年之前可以说是波澜不惊，每年价格5%的增长非常健康，但同期北京上海增长较快，特别是上海，但不久上海出事了，房价回头，深圳依然稳健。但从2004年下半年开始深圳房价涨幅开始提速，05年初出了著名的“营业税”调控二手房，但这个是全国性的政策，主要导火索其实还是北京上海的房价。05年下半年深圳涨势恢复，深圳南山房价在这一年接过福田大旗，称冠深圳直到今天。05年全年深圳房价的真实涨幅是20%左右，当时看已经是非常高了，06年调控继续，首付变三成，利率优惠缩水。最终房价短暂停留后在2006年底重回上涨，最终通向2007的大溃败。

前奏点评：
所谓逢调控必涨的感觉基本来之于这段时期，当时总价低首付低政策宽松，压力主要是中国处在加息周期，供房压力逐步增加。当时基本面的表现是贸易顺差扩大，为对冲外汇占款的人民币超发严重，CPI高涨，大家都对自己的存款贬值非常忧虑；股市表现抢眼，大牛市。可以想见这段时间的房价并不是购买力决定，价格相对便宜，但受人们对房价未来走势判断影响，这也是2007泡沫出现的一个重要诱因。

2007疯狂的深圳房价

2006年房价重现抬头后2007年初就一发不可收拾，2007年1-5月的深圳房价增长100%，人们对房价走势的乐观判断让几乎每一个新开的深圳楼盘豆被一扫而空。宝中的幸福海岸二期二批15000开盘，但也就4-5个月前，它的二期一批还不到1W，跟疯狂的是两个月后位于西乡的泰华阳光海居然也开到14000。这意味这宝中新盘估值已经接近2W。南山的蓝溪谷4.5W开盘，整个楼盘的价格超过蒙牛A股市值。偏远地区也不示弱，龙岗招商依山郡9000开盘被横扫，一套不留。但这一切在8月嘎然而止没有任何调控，但北京上海没有停止，只是涨幅不是这么抢眼，9月27号全国调控如约而止，花样并不多，加息，首付提到4层，限贷。但这一次全国楼市都熄火了。

点评：

现在普遍把2007年的房价回调归功于国庆前的新政，全国范围来讲没错，但深圳其实在调控前已经熄火，调控加速了房价的回落。

2007-2008快速回落的房价

深圳楼市在2007年10月后，多头纷纷缴枪投降，2007年低南山区后海的蔚蓝海岸/招商海月回到1W67，宝中1W12，西乡不到1W，西乡的泰华阳光海越卖越低，最后一批洋房居然以8K的批发价卖掉，比起1年前的高层1W5回调5成。宝中的新岸线/幸福海岸/第五大道等2006年末的一手投资盘，很多在08年中以亏掉1-2成首付的价格抛掉，南山的半岛城邦/中信红树湾，2007年的二手追高盘，很多因为找不到接手人，直接断供。

点评：
2008年的快速下跌是房价快速上涨后的正常修正，也是市场综合力量的结果，08年A股泡沫破灭，但原油价格突破100美元，输入性通胀明显，多次加息，炒房客苦不堪言，在加上舆论每天都是下跌断供，对市场起到一定的推波助澜的作用，但总的来说这时候的市场其实更安全，每个参与者都在考虑风险。

2008-2009，意外的复苏

08年的国庆，我正好在宝中看房，熙龙湾特价单位168平245w，最好的户型。新岸线三期一批166平，200w不到。这都是一手新房，可见市场的惨淡。但这个国庆最让人难忘的是次贷危机爆发，谁也没想到一场席卷全球的危机最后成为了中国房地产的救命稻草。国庆后的资本市场简直是哀鸿遍野，除了楼市股市都熄火，国际油价在140美元后见顶，次贷危机后跟是跌的梨花带雨，CPI迅速回落，国家开始降息，降首付，增加信贷投放，2009年一季度投放4.5万亿得贷款，房价终于从2009年一季度探底回升。

点评：
一场生动的房地产投资安全教育课程被次贷无情的打断，让人们形成了房价只会涨的潜意识。

2009年后的深圳房地产

2009年深圳的累积涨幅在30%，尤其像后海宝中这些热点区域上演王者归来，2010年初，后海回到2W以上，宝中重回1W5。2010年4月调控再来，二套利率上浮，改善需求被压制，随后的国庆深圳除了限购政策，并且认房认贷，市场重回平静，并在2011年中出现了小幅回调，2012年上半年楼市重回升势，每年以10-15%的涨幅上涨，在2013年末后趋于平静，2014年整个市场稳中偏弱，直到2014，930的到来，之后的故事大家都津津乐道，我就不多说了。

点评：
2010年后，因为4万亿的关系，人们对储蓄保值的关注程度到了前所未有的高度，房子几乎是最佳选择。房价的高涨让年轻人自己买房几乎成了泡影，买房变成了拼爹，这无形中提升了购买力，城市资源的紧张加剧了人们寻求在城市立足的依据，这次又是房子。所以2014年之前的价格虽然贵，但还算合理。

总评：

有点跑题了，回到主题，2007vs2016的调控，有相似又不同。相似之处表现为：
1. 调控前都经历了大涨，而且泡沫严重；
2. 调控出台前涨势已经乏力；
3. 邻深出现大涨；

不同之处表现为：
1. 基本面完全相反，之前是过热，这次是实体下滑；其实是外需下滑厉害，国内其实没那么差；
2. 上次是加息周期，这次是近10年的利率低点；大家不要觉得现在怎么可能加息，如果美国加息怎么办，如果原油突破60怎么办？
3. 人们对房价普遍乐观，这和上一次完全不同，07年市场其实恐高，但大家都不认为自己是最后一棒。这是我觉得目前最危险的一点。

总的来讲倒不是说2007会重来，只想表达两点：

1. 不要急着出手；
2. 对房价不能太乐观。不是没跌过，真跌起来就晚了。